O que a venda da Redfin ensina para o mercado imobiliário e para as proptechs?

A recente venda da Redfin para a Rocket Mortgage por US$ 1,75 bilhões reacendeu um debate fundamental no mercado imobiliário: até que ponto modelos de disrupção são realmente sustentáveis? A história da Redfin, que já foi avaliada em mais de US$ 7 bilhões, revela desafios comuns enfrentados por proptechs e startups do setor.

Daniel Santos, Cofundador e Co-CEO da CredAluga, analisou esse movimento e destacou as principais lições que imobiliárias e empresas de tecnologia podem aprender com o caso.

O modelo da Redfin e os desafios da escalabilidade

A Redfin apostou em um modelo de verticalização da experiência de compra e venda de imóveis. Diferente de marketplaces como o Zillow, que conectam compradores e vendedores a corretores independentes, a Redfin contratava seus próprios corretores e oferecia comissões reduzidas, esperando que a eficiência operacional compensasse a margem menor de receita.

Contudo, como apontou Daniel Santos, “o grande problema desse modelo é a escalabilidade. Corretores assalariados representam um custo fixo alto, e a empresa precisava de um crescimento contínuo para sustentar essa estrutura”. Com a alta dos juros e a desaceleração do mercado imobiliário, os números simplesmente não fecharam, levando a Redfin à necessidade de emitir mais ações e diluir o valor dos investidores.

O erro estratégico da diversificação sem validação

Outra tentativa da Redfin que contribuiu para sua crise foi a entrada no mercado de iBuying – a compra de imóveis para reforma e revenda rápida. Essa estratégia já havia se mostrado insustentável para a Zillow, que abandonou o modelo em 2021 após prejuízos bilionários. Mesmo assim, a Redfin insistiu e enfrentou os mesmos problemas: margens baixas, alto risco financeiro e vulnerabilidade às oscilações do mercado imobiliário.

Daniel destaca em sua análise que a diversificação pode ser positiva, mas precisa ser cautelosa e validada antes de ser escalada. No caso da Redfin, a expansão para iBuying não foi acompanhada de um modelo de negócio realmente viável.

As principais lições para imobiliárias e proptechs

A queda da Redfin traz reflexões importantes para empresas que atuam no setor imobiliário, dentre elas, Santos destaca

• Crescimento sem rentabilidade não se sustenta: empresas que dependem exclusivamente de capital externo para operar estão vulneráveis a mudanças no cenário econômico.
• O mercado imobiliário tem limitações estruturais: modelos que tentam eliminar completamente a intermediação dos corretores enfrentam dificuldades de execução e resistência do setor.
• Modelos híbridos têm mais resiliência: empresas que combinam tecnologia com a expertise humana tendem a se adaptar melhor a crises.
• Diversificação requer planejamento: a estratégia de iBuying da Redfin foi um erro por não ser validada antes da expansão.

Inovação com viabilidade: o caminho para o futuro

O caso Redfin mostra que a inovação precisa estar alinhada à viabilidade econômica. Na CredAluga, acreditamos que a verdadeira disrupção não está apenas em promessas ousadas, mas em modelos que entregam valor de forma sustentável.

No mercado imobiliário, as proptechs que conseguirem equilibrar tecnologia, eficiência operacional e sustentabilidade financeira serão aquelas que vão, de fato, transformar o setor.

Quer saber mais sobre esse assunto? Leia a análise completa de Daniel Santos sobre o caso Redfin aqui.