O que é fiador? Entenda a função e alternativas no mercado imobiliário

O que é fiador e por que essa figura ainda é tão comum em contratos de locação? Embora tradicional, esse modelo de garantia locatícia tem sido cada vez mais questionada por especialistas e agentes do mercado. Em um cenário que exige mais segurança, agilidade e inclusão, repensar o uso do fiador se tornou essencial.

A fiança ainda representa uma das modalidades mais utilizadas para assegurar o cumprimento de obrigações no aluguel de imóveis urbanos. No entanto, o processo de aprovação, as exigências e os riscos assumidos pelo garantidor tornam essa solução pouco atrativa, tanto para quem precisa alugar quanto para quem administra ou possui um imóvel. 

Para te manter bem informado, neste artigo você poderá ler mais sobre: 

• O que é fiador? 
• Quem pode ser fiador?
• Qual é o processo de aprovação do fiador? 
• Quais são os riscos de ser fiador? 
• É necessário fiador para alugar um imóvel?
• Como alugar sem fiador? 

O que é fiador?

O fiador é a pessoa que assume, por meio de contrato, a responsabilidade de garantir o cumprimento das obrigações financeiras de outra parte. No contexto da locação de imóveis, isso significa que, em caso de inadimplência por parte do inquilino, o fiador se torna legalmente responsável pelo pagamento dos valores devidos, como aluguel, encargos e eventuais multas.

Essa modalidade de garantia tem como objetivo oferecer segurança ao proprietário do imóvel, assegurando que as obrigações contratuais serão cumpridas, mesmo diante de imprevistos financeiros enfrentados pelo locatário. 

Embora amplamente utilizada no mercado imobiliário, a fiança envolve riscos relevantes tanto para o garantidor quanto para as partes envolvidas na negociação, o que tem levado a uma busca crescente por soluções mais eficientes.

Quem pode ser fiador?

Para ser fiador em um contrato de locação, é necessário atender a critérios que comprovem capacidade financeira e jurídica. Os principais são:

• Ser maior de 18 anos (algumas imobiliárias exigem mais de 21);
• Comprovar renda mensal de pelo menos três vezes o valor do aluguel com encargos;
• Possuir imóvel quitado em seu nome, preferencialmente no mesmo estado do imóvel alugado;
• Não ter restrições em órgãos de crédito como SPC ou Serasa;
• Ter capacidade legal para assinar contratos. Se casado, o cônjuge também deve assinar;
• No caso de pessoa jurídica, o contrato social deve prever essa possibilidade.

Qual é o processo de aprovação do fiador?

A aprovação de um fiador em contratos de locação segue um procedimento detalhado, que visa assegurar a capacidade financeira e jurídica do garantidor. 

A seguir, estão os principais passos desse processo:

1. Indicação do fiador

O inquilino indica uma pessoa física ou jurídica que aceite ser responsável pelo cumprimento do contrato em caso de inadimplência. É fundamental que o fiador atenda aos critérios exigidos pela imobiliária ou pelo proprietário.

2. Apresentação de documentos

O fiador deve reunir e entregar os seguintes documentos:

• Documento de identidade (RG e CPF);
• Comprovante de residência recente;
• Comprovantes de renda (holerites, extratos bancários ou declaração do Imposto de Renda);
• Matrícula atualizada de imóvel quitado e registrado em seu nome;
• Certidão de estado civil. Se casado, o cônjuge também deve assinar a fiança;
• No caso de pessoa jurídica, contrato social e documentos do representante legal.

3. Análise de crédito e situação patrimonial

A imobiliária realiza consulta aos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, para verificar se há pendências em nome do fiador. 

Também são analisadas a renda comprovada e a propriedade do imóvel, que servirá como base para a aceitação da fiança.

4. Aprovação e assinatura do contrato

Após a verificação de todos os requisitos, o fiador é formalmente aprovado. A garantia é oficializada por meio da assinatura do contrato de locação, feita pelo locatário, pelo fiador e, se necessário, pelo cônjuge do fiador.

Quais são os riscos de ser fiador?

Ser fiador em um contrato de locação implica assumir responsabilidade solidária pelas obrigações do inquilino. Isso significa que, em caso de inadimplência, o fiador pode ser cobrado diretamente pelo locador, sem necessidade de notificação prévia. 

Os valores exigidos podem incluir aluguéis atrasados, encargos como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), além de multas contratuais e custos com reparos no imóvel.

Caso o fiador não quite essas dívidas, seu patrimônio pessoal pode ser atingido por medidas judiciais, como penhora de bens, incluindo imóveis, veículos e contas bancárias. Mesmo o bem de família, quando se trata do único imóvel residencial, pode ser objeto de execução judicial, conforme entendimento recente do Supremo Tribunal Federal (STF).

Além da perda patrimonial, há impactos diretos na vida financeira do fiador. O nome pode ser negativado em órgãos de proteção ao crédito, reduzindo o score e dificultando o acesso a produtos financeiros e serviços. 

Em situações mais complexas, o fiador pode enfrentar ações judiciais prolongadas e onerosas, arcando com juros, honorários advocatícios e bloqueios judiciais.

Outros fatores aumentam os riscos dessa função, como a morte ou falência do fiador, venda do imóvel apresentado como garantia sem a devida atualização contratual e conflitos pessoais com o locatário. 

Mesmo sendo uma prática consolidada no mercado, a fiança representa uma decisão que exige análise cuidadosa quanto aos impactos legais e financeiros envolvidos.

É necessário fiador para alugar um imóvel?

Não. Hoje é possível alugar um imóvel com mais agilidade e sem depender de terceiros. A CredAluga oferece uma garantia locatícia moderna, em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que dispensa o uso de fiador.

Como alugar sem fiador?

Alugar um imóvel sem fiador é possível, seguro e mais ágil com a garantia locatícia da CredAluga. A contratação é feita de forma 100% digital, sem burocracia e com análise de crédito instantânea. Veja como funciona:

• Escolha o imóvel em uma imobiliária parceira da CredAluga;
• Solicite a garantia locatícia no momento da negociação;
• Realize a análise de crédito on-line e imediata;
• Assine o contrato digitalmente, com validade jurídica;
• Pague a taxa CredAluga por boleto, Pix ou cartão de crédito (em até 12 vezes);
• Com tudo aprovado, o contrato é liberado e a mudança pode ser feita com segurança.

Com a CredAluga, o inquilino não precisa depender de terceiros para garantir o contrato, e o proprietário conta com proteção contra inadimplência e danos ao imóvel durante toda a vigência da locação. Saiba mais sobre as vantagens de ser CredAluga.