A evolução das garantias locatícias

O advogado Jacques Bushatsky, referência no direito imobiliário, recentemente revisitou uma discussão essencial para o mercado de locação: a necessidade de alternativas mais eficazes para garantir o cumprimento dos contratos locatícios. 

Em seus recentes artigos, ele explora os desafios das garantias tradicionais e destaca a importância de novas soluções para aumentar a segurança e a eficiência das locações urbanas. 

Confira os principais pontos levantados por ele e como essa discussão se conecta a inovações como o Fundo CredAluga.

As garantias locatícias e suas limitações

A discussão sobre garantias locatícias é antiga, mas ainda gera desafios para locadores e imobiliárias. No artigo “Muito mais eficaz do que fiador”, Bushatsky destaca que a fiança é um dos modelos mais utilizados, mas está longe de ser a solução ideal.

1. Fiador: um modelo ultrapassado?

O fiador é um dos meios mais tradicionais de garantir o pagamento do aluguel, mas apresenta dificuldades que comprometem sua eficiência:

• Dificuldade de encontrar fiadores qualificados: muitos locatários têm dificuldade em encontrar um fiador que atenda aos critérios exigidos pelas imobiliárias;
• Risco para o fiador: a responsabilidade assumida pode comprometer o patrimônio do garantidor, tornando essa opção pouco atrativa;

2. Seguro-fiança: um custo elevado

Outra modalidade amplamente utilizada é o seguro-fiança, que transfere o risco para uma seguradora. No entanto, essa alternativa tem dois grandes desafios:

• Alto custo para o locatário: a anuidade do seguro pode representar um valor significativo, tornando-se um entrave para muitos inquilinos;
• Análise cadastral rigorosa: muitos locatários têm dificuldade em serem aprovados pelas seguradoras, o que limita a inclusão de novos inquilinos no mercado.

3. Caução: limitações e riscos

A caução é limitada a três meses de aluguel e, em muitos casos, não é suficiente para cobrir a inadimplência prolongada de um inquilino. 

Como Bushatsky destaca, o prazo médio de uma ação de despejo no Brasil pode superar um ano, tornando a caução insuficiente para proteger o locador.

Autonomia contratual e o Built to Suit

Outro ponto relevante levantado por Bushatsky é a importância da autonomia contratual. No artigo “Built to suit: apontamentos breves sobre o inadimplemento do locador”, ele analisa a flexibilidade contratual em contratos de longa duração.

No modelo built to suit, o locador adapta ou constrói o imóvel conforme as necessidades do locatário. Como esses contratos envolvem investimentos significativos, é fundamental que ambas as partes contem com garantias que protejam seus interesses.

Flexibilidade e segurança

O built to suit é um exemplo de como contratos podem ser moldados para trazer mais previsibilidade e proteção. Essa abordagem pode inspirar novos formatos de garantia locatícia que sejam mais eficientes e adaptáveis às necessidades do mercado.

Fundo CredAluga: uma resposta inovadora

A análise de Jacques Bushatsky reforça a necessidade de revisarmos os modelos de garantias locatícias no Brasil. As modalidades tradicionais, como fiador e seguro-fiança, apresentam limitações que dificultam a segurança do mercado imobiliário. 

O Fundo CredAluga surge como uma resposta moderna a esses desafios, oferecendo segurança, previsibilidade e facilidade para todas as partes envolvidas. 

Estruturado como um fundo de investimento de renda fixa, essa modalidade oferece vantagens tanto para locadores quanto para locatários:

• Elimina a necessidade de fiador ou seguro-fiança: o locatário faz um aporte inicial no fundo, que serve como garantia do contrato.
• Transparência e previsibilidade: o valor investido pelo locatário pode ser resgatado ao final do contrato com rendimento, caso não haja inadimplência.
• Menos burocracia: diferente das opções tradicionais, o Fundo CredAluga não exige análise de crédito ou comprovação de renda, ampliando o acesso ao mercado de aluguel.

Com essa solução, imobiliárias e proprietários ganham mais segurança e previsibilidade, enquanto os inquilinos têm uma alternativa justa e sem custos ocultos para garantir seu contrato de aluguel.

A discussão sobre garantias locatícias está em constante evolução. Compartilhe sua visão!